Коммерческая недвижимость - весна 2010.  Рынок жив!

Андрей Крайнов, заместитель директора по продажам, руководитель отдела по развитию коммерческой недвижимости агентства «Выбор-Недвижимость» считает, что рынок коммерческой недвижимости в настоящее время постепенно оживает, особенно, это касается аренды и покупки офисов и торговых помещений. При приобретении недвижимости для бизнеса Андрей Крайнов предлагает ориентироваться на следующие цифры – считается, что такая недвижимость должна окупиться через 5-7, максимум 8-9 лет.

Федор Трифонов, директор АН «Адрес» также полагает, что ситуацию на рынке коммерческой недвижимости можно охарактеризовать как «оживление», которое пошло с торговых площадей (как в плане их аренды, так и продажи): «Видимо, все поняли, что сегодняшние цены и ставки – это «дно», ждать понижения не стоит». Арендные ставки в среднем упали примерно в два раза от докризисных. То же самое можно сказать и о продажных ценах – они сократились на 40-50 %.

Ф.М.Трифонов отмечает, что, когда рынок рос, активно развивались торговые сети, которые гнались за увеличением торговых площадей и иногда даже не смотрели на цены: «Примерно 20 % площадей, которые покупали сети, были убыточными. Многие собственники готовились к перепродаже бизнесов, для этого им следовало «нарастить мускулы», а одним из важных показателей такого наращивания является присутствие сети в регионе, рост ее торговых площадей». Часто не смотрели не только на цены, но и на месторасположение. Когда начался кризис, то произошла переоценка. В первую очередь «сбрасывались» те активы, магазины и торговые точки, которые не приносили прибыли – неликвид.

Сейчас интерес к коммерческой недвижимости увеличился, как со стороны мелких, так и крупных компаний. В «Адресе» это ощущают. Для кого-то вновь стало актуальным вхождение в регион, для кого-то – развитие бизнеса.

Что касается офисов, то самыми востребованными являются помещения площадью от 30 до 50 кв.м, следующие по популярности – площадью 150-200 квадратов. Среди торговых площадей самые актуальные площади в 30-40 кв.м.

Возобновился интерес к торговым центрам. Но покупателей и арендаторов коммерческой недвижимости кризис многому научил, они стали более требовательными, не готовы брать все подряд. Например, если это торговая площадь, то желательно ее расположение в торговом центре, где большое количество магазинов привлекает большой поток покупателей. Если же она находится не в самом центре, то желательна ее дислокация на «красной линии», на пересечении пешеходного и транспортного потоков или недалеко от торгового центра.

При этом элитные торговые центры зачастую пустуют, но их собственники сохраняют повышенные арендные ставки. В противном случае они рискуют потерять категорию VIP, и тех арендаторов, которых привлек именно данный статус. Ведь, к примеру, для дорогих бутиков недопустимо соседство с более дешевыми торговыми марками. В итоге таким собственникам остается только ждать общего улучшения экономической ситуации, роста доходов населения. В более доступных центрах (таких как «Мега» или «Фантастика») проблем с наполняемостью нет. Хотя в той же «Фантастике» не запущен до сих пор третий этаж.

Руслан Рамазанов, специалист по недвижимости АН «Чекни» отмечает, что затишье на рынке коммерческой недвижимости продолжалось вплоть до середины декабря прошлого года, в связи с кризисом. Компании в массовом порядке, снижая издержки, съезжали в помещения меньшей площади. С начала года началось оживление спроса, которое продолжается до сих пор. Процессы приняли обратный характер. Руслан Рамазанов считает, что во многом это обусловлено психологическим фактором: «Люди устали чего-то ждать, бояться ничем не обоснованного кризиса. Теперь многие предпочитают действовать». Цены на аренду офисов в центре города выросли примерно на 5 %. Главным образом это относится к самым востребованным по площади офисам – мелким, до 50 кв.м, и площадью 150-200 кв.м. А вот продажные цены почти не изменились.

Федор Трифонов отмечает, что в центральной части города уже явно виден избыток торговых и офисных площадей. Если бы было иначе, падения ставок аренды в два раза просто бы не произошло. Напротив, в спальных районах офисные и торговые центры пока в дефиците. Есть и другая проблема: «Мы уже сейчас задыхаемся от пробок. Еще пара крупных центров в районе городского кольца, и верхняя часть будет просто парализована. Сейчас такое требование, как хорошая парковка, это зачастую невыполнимое условие для центральной части города. Непонятно, почему было принято, к примеру, решение строить офисные и торговые центры на той же Белинке буквально на каждой остановке без учета мест для парковок».

Аналогичного мнения придерживается Руслан Рамазанов - центр город офисами перенасыщен, заметно это и по тому, что самая распространенная вывеска сейчас – «аренда»: «Если сравнивать Нижегородский и, допустим, Приокский районы, то количество офисов просто несоизмеримо. Но надо учитывать, что на сегодняшний день тот же Приокский район не является деловым центром, поэтому офисы здесь не востребованы в такой степени».

Что касается производственных и складских помещений, то, как отмечает Руслан Рамазанов, этих площадей у нас достаточно, среди них много пустующих. Но расположены они в основном в нижней части города. А вот в верхней ощущается их дефицит: «Всегда удобно, когда рядом с офисом располагается склад и производство. Но в нагорной части города так бывает редко, поэтому здесь на данные виды площадей произошел рост цен и арендных ставок. В заречной части, напротив, данные показатели снизились. Но и здесь возможен их рост уже в ближайшее время, если брать в расчет общее оживление на рынке коммерческой недвижимости».

Цены на склады и производственные помещения очень индивидуальны: «Два склада могут примыкать друг к другу, но цены могут существенно разниться, поскольку к одному есть удобный подъезд, а к другому – нет».

Говоря о вложениях в недвижимость, Андрей Крайнов отмечает, что недвижимость во все времена является надежным способом вложения денег, просто сейчас перестала быть высокодоходной. До кризиса, например, выгода от вложений в долевое строительство на нулевом цикле доходила до ста и более процентов. Но все изменилось: «Рынок недвижимости не такой динамичный, как фондовый. Зато надежный, деньги, вложенные в недвижимость, все равно останутся. Если и будут «падать», то произойдет это одновременно с другими ценами».

Федор Трифонов отмечает, что сейчас инвестиции в коммерческую недвижимость могут быть интересными, поскольку цены «серьезно опустились».

Риэлтор – это профессиональный консультант и продавец, а не волшебник.

Особенностью рынка коммерческой недвижимости, по мнению Андрея Крайнова, является то, что на нем всегда успешно работали исключительно профессионалы, ведь именно в этом сегменте всегда были самые грамотные клиенты, умеющие считать деньги. Это вовсе не значит, что на рынке, например, вторичного жилья, могут работать все подряд. Просто в коммерческой недвижимости некоторые моменты проявляются более ярко: «Наши клиенты всегда твердо хотят знать, за что они платят комиссионные риэлтору. Последний при этом должен грамотно объяснить, какую именно услугу он предлагает, что в нее входит, быть открытым перед клиентом, строить с ним отношения на четких договорных условиях».

Важным, по мнению Андрея Крайнова, является проблема восприятия риэлтора, понимания его роли в сделке. Нельзя видеть в специалисте по недвижимости звено, удорожающее объект недвижимости, надбавку к его стоимости: «Мы хотим, чтобы люди видели в нас союзников, а не людей, желающих запустить руку в чужой карман, ничего при этом не делая. Плох тот риэлтор, который видит свою задачу лишь в продаже информации. Такие люди как раз и дискредитируют профессию. Настоящая роль риэлтора заключается в грамотной помощи людям в решении их проблем. То есть в проведении сделки «от» и «до», начиная от подбора вариантов, заканчивая юридическим сопровождением, проведением взаиморасчетов».

При этом необходимо понимать, что между желанием продавца (арендодателя) продать (сдать) недвижимость по желаемой цене и требованиями рынка могут существовать различия. Часто, например, продавец формирует цену на свои объекты, исходя из того, сколько денег ему необходимо для решения той или иной личной проблемы, а не реалий рынка. Поэтому велика роль риэлтора при определении стартовой цены недвижимости, той, с которой можно выходить на рынок. На рынке коммерческой недвижимости, в отличие от того же вторичного рынка, где аналоговый метод работает очень хорошо, большинство объектов индивидуальны. Поэтому так важен высокий профессионализм специалиста по недвижимости.

Андрей Крайнов: «Риэлтор это не волшебник, который исполняет желания. Он не виноват в том, что площади по завышенным, с точки зрения сегодняшнего дня, ценам не сдаются и не продаются. Иногда в этом случае собственники винят риэлтора. Такой подход недопустим. Сейчас предложений на рынке достаточно, есть из чего выбрать. А людей, которые бы не умели считать свои деньги, на рынке коммерческой недвижимости просто нет, и никогда не было. Профессиональный риэлтор может помочь собственнику получить за его объект максимально возможную на данный момент цену. Не больше и не меньше. Велико различие между тем риэлтором, который говорит то, что хочет услышать клиент, и тем, кто говорит, что происходит на самом деле. Если собственник хочет слышать лишь подтверждение собственных мыслей, ему грамотный риэлтор просто не нужен».

Что касается причин продажи объектов коммерческой недвижимости, то они различны. Кто-то берет «разбитый» объект, доводит его до определенного уровня, а после продает. Бывает и так, что срочно нужны деньги. Либо хозяин просто хочет узнать рыночную стоимость своей собственности и решает «попродавать». Но если продавец не мотивирован на продажу, то цена на его объект, скорее всего, будет субъективна. Работать следует с любым клиентом, при этом правильно расставлять приоритеты. Предлагать покупателю объекты дифференцировано - один для реальной продажи, а другой просто для сравнения.

Роль риэлтора в сделке переоценить сложно. Взять, к примеру, такой тонкий момент, как торг. Выгоднее, когда с покупателем торгуется посредник, а не лично продавец. Ведь любой покупатель стремится сбить цену, указывая при этом на недостатки объекта. И продавцу слышать это, чаще всего, неприятно. Бывает, что в этом случае сделка разваливается по психологическим причинам, продавец «срывается» – раз все так плохо, ищите в другом месте. Только профессиональный посредник, знающий рынок, особенности данного здания, грамотно и объективно проведет торг.

В целом, по мнению Андрея Крайнова, сейчас все больше людей начинают понимать, что к риэлторам все же надо обращаться, что они могут помочь, в итоге, сэкономить гораздо большую сумму, чем ту, которую получают в качестве комиссионных.

Что будет.

Среди основных факторов, которые не позволяют рынку коммерческой недвижимости расти более динамично, помимо общей экономической ситуации, Андрей Крайнов отмечает отсутствие кредитных программ, приемлемых для людей: «Если по жилой ипотеке мы вернулись к докризисным ставкам, то программ по кредитованию коммерческой недвижимости не так много. Фактически, их единицы».

Делая прогноз на лето, директор АН «Адрес» считает, что вряд ли летние месяцы окажут существенное влияние на стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости. Колебание возможно, но не незначительное, в пределах 10 %, то есть на уровне инфляции.

Руслан Рамазанов также считает, что в этот период следует ожидать стабилизации ситуации на рынке коммерческой недвижимости, поскольку, хотя деловая активность и снизится вплоть до второй половины августа, собственники будут ждать конца лета, чтобы принимать решение о подъеме или снижении арендных ставок и продажных цен.

Наталья Чернышева

Источник: Полезная площадь

26 марта 2010 г.