Коммерческая недвижимость.

Вопросы и ответы.

17 марта 2010 г.

Куда исчез подвал?

Вопрос:

Мы купили здание магазина, под которым находится подвал. Есть свидетельства на приобретение здания и земельного участка под ним. В техническом паспорте из БТИ общая площадь здания 154 кв.м. Ошибка в подсчете площадей при передаче основных средств из одной организации в другую повлекла за собой потерю площади подвального помещения. Он не входит в основную площадь помещения. А полезная площадь в паспорте 186.2 кв.м. Как рассчитывается полезная площадь? Какие помещения в нее входят? Правомерен ли ответ сотрудника БТИ, что полезная площадь измеряется по наружным стенам здания?

Ответ:

Подсчет общей площади нежилых строений относится непосредственно к компетенции Ростехинвентаризации (БТИ). Общая площадь помещения это обмер по внутренним стенам здания. Подвал (при его наличии) должен входить в состав нежилого строения. К сожалению, такое понятие как «полезная» площадь не предусмотрено в кадастровом паспорте на настоящий момент, поэтому я затрудняюсь ответить, как она рассчитывается. Думаю, по поводу расчетов вам лучше обратиться за консультацией в Роснедвижимость. Что касается ошибочно внесенных данных, то необходимо получить архивные документы БТИ (до ошибки) и выяснить момент изменения данных техинвентаризации в сторону ошибочных, а затем внести изменения в указанные данные либо (при невозможности) установить какие-то обстоятельства в судебном порядке.

Зам. директора ЗАО ПРЕЦЕДЕНТ

Е.В. Никоненкова

03 марта 2010 г.

Расчет прост

Вопрос:

Я продаю земельный участок 3700 кв.м за 4000000 руб., в собственности он более 3 лет, какие налоги и в каком размере я должна заплатить? Алла.

Ответ:

При реализации земельного участка ваш доход составит 4 млн. рублей, при этом вы имеете право на налоговый вычет в размере 1 млн. рублей, который уменьшает налогооблагаемую базу по НДФЛ. Таким образом, вам необходимо подать декларацию по форме 3-НДФЛ в ИФНС, а также заплатить НДФЛ в размере 13% от вашего облагаемого дохода. Расчет прост: налогооблагаемая база составит 3 млн. рублей (4 млн. дохода – 1 млн. вычета), ставка налога 13%, сумма налога к уплате в бюджет – 390 тыс. рублей.

Итак, вам необходимо подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить 390 тыс. рублей налога на доходы физических лиц.

Налоговые вычеты несовершеннолетним не положены

03 марта 2010 г.

Нет доходов – нет вычетов

Вопрос:

У меня зарегистрированная собственность на нежилые помещения в нежилом здании. Первый этаж здания функционирует как продовольственный магазин. Мои площади - второй и третий этаж имеют отдельный вход и соответствуют требованиям жилого помещения. Администрация района отказала мне в переводе нежилых помещений в жилые в связи с обращением в ненадлежащий орган. Кто должен рассматривать данный вопрос? Администрация района или иные структуры власти? Олег Петрович.

Ответ:

Согласно Жилищному Кодексу РФ, нежилое помещение может быть переведено в жилое, если оно отвечает требования, предъявляемым к жилым помещениям, установленным ЖК РФ и Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006г. №47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением ….». При наличии выполнения этих требований вы вправе подать заявление в орган местного самоуправления, полномочный рассматривать заявления о переводе нежилых помещений в жилые, согласно Устава г.Н.Новгорода (ст.43) таким органом является Администрация г.Н.Новгорода.

Вы вправе требовать большую площадь

25 ноября 2009 г.

Предприниматель интересуется

Вопрос:

Я хочу арендовать землю под киоск. Занялась этим в 2005 году, получила разрешение администрации Автозаводского района. Есть разрешение СЭС, одобрение архитектора, подведена электроэнергия. Но в 2005 году администрация города решила запретить киоски.

С одной стороны, уже 5 лет разрешают держать киоск на этом месте. С другой – аренду не оформляют, дают только паспорт дислокации (согласованное размещение объекта на земле города, прим.юриста), у которого быстро истекает срок. Могу ли я по закону арендовать землю? Какие у администрации могут быть основания для отказа? Ирина Станиславовна.

Ответ:

Отвечает финансовый консультант ЗАО «Прецедент» Николай Покровский.

Основным основанием администрации для отказа может быть ее нежелание предоставлять землю в аренду на данном земельном участке, тем более под киоск.

Киоск не является объектом недвижимости, это временное строение. Соответственно, закон не предоставляет владельцу киоска исключительного права на приобретение земельного участка в собственность или аренду земли под ним.

Чтобы получить землю в черте города в аренду, необходимо будет пройти общую, дорогостоящую процедуру получения данного участка через инвестиционный совет. И не факт, что он будет предоставлен именно вам (его можно получить с целью инвестиционного развития, строительства и т.п.).

Учитывая, что концепция города сводится к тому, чтобы сократить до минимума количество временных строений, ухудшающих его архитектурный облик, я сомневаюсь, что данный земельный участок будет предоставлен под киоск. С 2005 года идет судебная практика, чтобы земли под киосками изымать, а их с этих участков удалять.

Но все же, если есть желание, стоит попытать счастья в инвестиционном совете, получить данный участок в аренду под строительство, построить небольшой магазинчик. То есть занимать участок на законных основаниях, а впоследствии приобрести его в собственность.

21 октября 2009 г.

Какой налог я заплачу?

Вопрос:

Я продаю нежилое помещение за 1800 тыс. руб., в моей собственности оно было 1 год 7 месяцев. Какой налог я заплачу? Алёна.

Ответ:

В соответствии со ст. 220 Налогового Кодекса РФ, вам предоставляется имущественный вычет на сумму в размере 1 млн. рублей. То есть вы заплатите налог с доходов физического лица, в размере 13%, исчисляемых от 800 тыс. руб.

14 октября 2009 г.

Как правильно оформить расписку?

Вопрос:

Муж продает станок. Покупатель обязуется выплатить деньги частями. Как правильно оформить расписку? Наталья.

Ответ:

На мой взгляд, в вашем случае лучше составить договор купли-продажи станка, в котором прописать условия оплаты станка в несколько этапов в зависимости от того, какой суммой обладает покупатель на момент подписания договора, и в какой срок он имеет возможность с вами окончательно расплатиться. Например, при подписании договора покупатель оплачивает сумму в размере 50 %, оставшуюся сумму не позднее 1 декабря 2009года.

Фактом передачи денег покупателем вашему мужу будут служить расписки, которые ваш муж напишет покупателю.

Как правило, расписки пишутся собственноручно с указанием фамилии имени отчества паспортных данных и места жительства сторон.

Источник: Полезная площадь